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新城王振华的老婆照片资料 新城控股王振华家人子女介绍(5)

2019-07-04 13:21  棱镜  字号:T|T

“包租公”王振华的吾悦帝国

王振华还是王健林商业地产的忠实门徒。

《棱镜》了解到,在新城内部组织架构中,主要分为住宅开发、商业开发、商业运营管理三大事业部。

商业开发的核心产品是吾悦广场,与万达广场模式颇为相似,也有规模不小的住宅项目,并且与住开事业部形成内部赛马,资源几乎不通,对外竞争抢地。

商业开发事业部的操盘手来自“万达帮”,此前的带头人是陈德力。陈曾在凯德商业和万达商业任职多年,经历过万达广场高速发展期,2016年被挖来加速吾悦广场落地。

吾悦广场避开与万达、大悦城、华润等强大对手在一二线城市的竞争,下沉到二三四线城市中的偏远区域,从地方政府手中拿到低廉土地,拉动区域土地货值增大。

以2017年为例,吾悦广场拿地均价为2243元/平米,比纯住宅拿地3610元/平米的均价便宜38%。

拿地后,吾悦广场依靠可售住宅、公寓和商铺的销售回款,快速回笼土地成本,用来补贴整个商业综合体及配套设施开发建设,购物中心则自持运营。

王振华曾对外表示,在三四线城市,一个购物中心成本大概7-8亿元,一二线城市成本会在15-20亿元,因为土地价格很高,“做商业项目之前,首先会分析地块到底有多少可销售面积,能否覆盖持有商业所需现金流,这是首要指标。”

2016年11月,王振华定下2020年开业100个吾悦广场、租金收益达到100亿元的目标。陈德力被挖来后,立表忠心干到120个。

眼下,陈德力已经没有机会亲身完成目标。2018年9月,少东家王晓松接替陈德力分管商开板块,后者转去负责商业管理事业部。

王健林2016年领导万达广场转型轻资产模式,王振华依然痴迷于吾悦广场重资产模式,但这种模式对现金流及运营效率要求极高,回收资金周期更长、风险更大。

新城控股2018年财报披露,截止2018年末,开业及储备的吾悦广场共计96座,其中重资产模式运营高达89座,24座位于二线,65座位于三四线城市。

太平洋证券曾就吾悦广场现金流做出模拟分析,一个典型的吾悦广场总建面50万平米,其中住宅公寓商铺等可售部分约40万平米,自持购物中心10万平米,假设地价为每平米3000元,总地价合计约15亿元。住宅等可售部分建安成本为12亿,按照往年新城综合体30%的毛利率计算,可售部分收入为34亿元,基本满足现金流自我平衡。

该券商预计,吾悦广场拿地后,6-9月可售部分开盘,现金流可支持购物中心等自持部门开发,3-5年成熟后可实现年租金收入1亿元。

对于投资物业的回报期,在2018年财报会上,新城发展行政总裁吕小平透露,按平均每个吾悦广场6.5亿的总投入计算,预计每个吾悦广场前十年的平均租费收入可以达到1.32亿元,投资回收期可控制在6年以内。

不过,《棱镜》从财报中看到,目前吾悦广场实际开业仅为42座,开业面积390万平方米,其中30座均在2017年之后开业。尽管全部租金及管理费合计收入增速翻倍至 21.16 亿元,但距离陈德力夸下的海口——2020年过百亿的租金收益,相距甚远。

与此同时,“包租公”王振华的收租能力着实一般,运营效率并不高。虽然吾悦广场2018年平均出租率达98%,但每平米租金仅为542元,其对标的万达广场则达到916元,更远落后于华润、大悦城、恒隆等对手。

现今年租金超过1亿的吾悦广场仅有3家,两家位于王振华老家常州,均已开业7年左右的时间。

本文原载于兵马俑在线(news.wmxa.cn),转载请保留本链接,敬谢!

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