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经济观察:房子70年产权到期怎么办?中央释新信号

2016-11-28 15:47  中国新闻网  字号:T|T

“住宅土地70年产权”到期怎么办的问题,终于有了说法,这一次中央释放信号,将进行顶层设计,研究续期法律安排。

中共中央、国务院日前发布《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,住宅等土地使用权到期后续期的法律安排被提上议事日程。意见提出,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

有分析认为,这意味着一些人关于“70年到期,房子就被政府收回”的担忧是没有必要的,此外,到期后,需一次性缴纳接近房款的巨额土地出让金续约的可能性也不大。

今年4月份,温州部分房屋20年土地使用权到期,续期需缴纳高额出让金的新闻一度引发热议。房屋土地使用权到期如何处理的问题再次浮出水面。

中国人民大学公共管理学院副院长严金明在接受中新社记者采访时指出,对于住宅土地到期后怎么处理的问题,现行法律和政策仍然存在空白。此番中央文件的出台意味着,怎样填补空白将从专家之间的争论上升到顶层设计,并且尽快使其转化为具有指导意义的法律和政策。

中国住宅土地70年到期,续期需要支付出让金的规定源自于26年前的一部行政法规。这部被称为“国务院第55号令”的法规规定,居住用地土地使用权出让最高年限为70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。1995年生效的《城市房地产管理法》也延续了这一规定。

不过2007年出台的《物权法》则在续期问题上开始出现差异。《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

有声音认为,既然是自动续期,就意味着不用补交土地价款,也不用办理任何手续。但另一些专家担忧,如果是这样,那么土地成了无限期使用,城镇土地国有制的红线将被打破。

几部法律法规“打架”,加之专家舆论的意见分歧,房子70年产权到期后究竟怎么办成为一个难题。

“《物权法》法律效力更高,理论上来说,到期后应该按自动续期执行。”严金明指出,中国的基本土地政策是实行土地公有制,即城市土地归国家所有,农村土地归农村居民集体所有。

购房者并没有土地所有权,在买房时缴纳房款所获得的是70年的使用权。这就类似于与国家签订了某种契约,契约到期后应该续约,并付出一定代价。完全不缴纳土地出让金可能会在政策连续性和法律稳定性方面带来一些后遗症。

中国房地产业协会法务部主任康俊亮则认为,“自动续期”如何操作,物权法实际上并没有相关细则。而直接把“自动续期”解释为免费续期是不对的。人们购房后享受的一系列公共服务如地铁、马路、超市等是在租用土地的基础上获得的,相当于支付了对价。在美英等国,虽然土地和房屋皆是私有,但亦有房产税、物业税等需要支付。

续期交多少钱合适?

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对中新社记者表示,一些历史遗留地区土地使用权到期的地方可借鉴深圳的做法(一次性补交基准地价的35%),有个过渡,等待国家层面法律出台。由于前期已经在土地招拍挂环节一下子收取了70年的土地使用权租赁费,之后或许应该象征性地续费,但不应该以现在的市场价来估算。

严金明建议,未来可以借鉴英国、香港等地的做法,采用适当有偿的方式,甚至与房地产税改革结合起来统筹进行。这个过程中一定要考虑到民众特别是中低收入人群的承受能力。

比如:设立“年租制”,70年产权到期后,分年期付一定的地租。针对中低收入人群进行地租减免,以不增加民众的负担。

“随着人均住房拥有量的提高,未来土地大规模出让和买卖都不太可能。以往严重依赖土地出让收入的城市发展、基础设施建设和民生等的问题解决,未来也可以部分借助这部分年租收入。”严金明说。(记者 庞无忌)

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